原创 刘晓博

　　今天（8月9日），对于持有房地产股的股民来说，是扬眉吐气的一天。

　　A股里的房地产板块整体上涨了3.27%，走势是这样的：

　　房地产龙头万科，也一扫多日的阴霾：

　　保利地产更是一度接近涨停：

　　在A股房地产股的带动下，港股里的融创中国、中国恒大、碧桂园等，也都出现了显著反弹。

　　众所周知，最近一段时间，房地产行业遭受到了“极限打压”，几乎每天都有调控的措施出台。

　　比如北京楼市给离婚买房打了补丁；上海在发放房贷的时候，银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度，也就是“三价取最低”；深圳准备全面推行大学区制，甚至酝酿出台官方的“房屋租赁参考价”。

　　至于广州、东莞、杭州、成都、金华、衢州、南京等城市，最近也都有新招出台。今天凌晨，惠州也对大亚湾、惠阳的新房实施了限购。

　　那么：为什么在“极限打压”之下房地产股反而不跌了，开始出现反弹？

　　说到底，还是因为跌得太多了。以万科为例，目前的市盈率只有6.2倍左右，市净率则只有1.15倍。

　　我粗略地看了一下，目前A股房地产板块里有40只股票市盈率低于10倍；市净率低于1.2倍的公司，则有70来家。

　　当然，房地产公司的财务指标有滞后性，因为营收、利润是按照房屋交付的时间点来计算的（不是按照签署认购合同）。目前的财务数据，其实反映的是1年到1年半之前的市场情况。

　　即便剔除这个因素，仍然会有一批公司的股票有错杀的嫌疑。

　　我之前在专栏里预测过，今年四季度到明年1季度，A股会有一波行情。主要原因是：中国的经济周期跟欧美不同，欧美即将进入紧缩周期，美联储可能会从四季度开始减少购买资产（印钞）的量。但中国恰恰相反，会出现新一轮宽松周期。

　　为什么会这样？是因为中国在疫情之后印钞最少，早在2020年5月就让货币政策常态化了。

　　最近一个阶段，经济下行压力开始显现。再加上国家集中规范了一批行业，比如仅仅K12课外培训，就涉及数百万人转岗；房地产的低迷，也让中介行业大量失业转岗。在疫情影响下，旅游、餐饮、娱乐等行业，也一直表现欠佳。

　　所以货币政策需要再次进入宽松期，未来半年至少还会有一次全面降准，可能会有一次LPR利率的降息。

　　房地产政策会出现变化吗？整体放松基本不可能，但局部的政策调整是会发生的。尤其是北方楼市偏冷的城市。

　　国家之所以持续打压房地产，是因为疫情之后市场一度比较热。

　　上图是全国房地产开发投资情况。今年1到6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。

　　上图是全国房地产销售情况。今年1到6月，全国商四面楚歌的历史人物品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1—6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。

　　而同期GDP的增速（两年平均）只有5.3%，远远低于房地产的主要指标增长。

　　换句话说，中国经济对房地产的依赖度更高了，房地产这头灰犀牛占用的金融资源更高了。如果国家不加以控制，未来会很麻烦。

　　可以看出，房地产受到打压的主要原因是：此前吃得太饱了，要休息一下。

　　但持续极限施压的结果，也开始显现。比如最近深圳中止了第二批集中供地，涉及22块土地。对此，坊间有很多说法，其中一个说法是：由于三道红线，再加上40%（开发商每年拿地金额，不能超过年销售额的40%）的限制，愿意参加此次深圳土地出让的企业比较少，尤其是民企非常少。

　　上述说法还有待证实。如果是真的，则意味着当前的管控措施偏紧了，未来可能出现微调。否则，会影响下半年的卖地收入。

　　今年上半年，全国土地出让收入是3.44万亿，此外还有契税4125亿元，土地增值税4257亿元，房产税1599亿元；耕地占用税639亿元，城镇土地使用税1084亿元。

　　上述收入累计达到了4.6万亿，占全国财政收入（一般预算+政府性基金收入）的29.5%。这还没有包括房企缴纳的企业所得税、个人所得税，以及二手房交易中缴纳的个人所得税；也没有包括房屋交易中的增值税（跟土地增值税不是一回事 ）。

　　房地产直接带给政府的收入，如果全口径统计可能会超过35%。

　　其实对于任何一个国家，房地产行业都是非常重要的。有人统计过，今年上半年房地产行业对美国GDP的贡献率，明显超过中国。美联储目前每月“印钞”1200亿美元，其中三分之一是直接印给房地产行业（购买MBS）。

　　所以，房地产行业注定是一只不死鸟，呈现强烈的周期性，往往“否极泰来”，“最坏的时刻”往往会变成“反转的时刻”。

　　或许有读者会问：房地产股可以买吗？

　　我只能回答：下半年房地产股会出现估值修复，但主要机会在财务稳健、管理水平高的企业。至于一些财务状况差的“坏孩子”，现在或许还不是他们最难过的时候。

　　当前，我们还是把房地产股上涨视作反弹比较妥当。而且这种反弹的持续性，有待进一步观察。毕竟，炒作房地产股的条件尚不具备，无论是宏观政策，还是舆论环境都不太支持。