六朝古都–南京

南京，江苏省省会，简称“宁”，古称金陵、建康 。南京是六朝古都,先后在南京建都的有:东吴、东晋、南朝的宋、齐、梁、陈,史称六朝。 南京是中国四大古都、首批国家历史文化名城 ,拥有着7000多年文明史、约2600年的建城史和近500年的建都史，历史文化底蕴是足够雄厚的。

南京地处中国东部、长江下游、濒江近海，是中国东部战区司令部驻地 ，是国务院规划定位的长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，也是东部沿海经济带与长江经济带战略交汇的重要节点城市 。副省级市、特大城市、南京都市圈核心城市 ，国务院批复确定的中国东部地区重要的中心城市、全国重要的科研教育基地和综合交通枢纽 。截至目前，总面积6587平方千米，建成区面积823平方千米左右，常住人口850万人左右，城镇人口707.2万人，城镇化率83.2% ，南京人口规模相对同级别城市略显逊色，南京的城市级别至少应该达到1000至1500万左右的总人口。目前的850万人在省内都不算太多，省内的苏州和徐州总人口数量均超过南京，看来将来很长一段时间里，南京会有相应的吸引人才的政策！

下图是2010年的人口普查结果，显示当时20-24岁的人口出现暴增，说明现在南京30-35岁的人口数量比重最大，这个年龄正是买房需求最多的时候，这也是为什么这十年南京房价暴涨的秘密！不过放眼未来，人口推动楼市的动力正在消失，之后每五年的人口总数并没有出现增长，说明后来的新出生人口数量严重下滑，之后相当长的时间段里面新的年轻人减少很多，楼市继续上涨动力严重不足！政府应该出台户籍宽松政策，来吸引新的年轻人，否则南京楼市将承压明显！

2020年人口结构分布图

南京是国家重要的科教中心，自古以来就是一座崇文重教的城市，有“天下文枢”、“东南第一学”之称 ，明清中国一半以上的状元均出自南京江南贡院 。截至2020年，南京各类高等院校68所 ，其中111计划高校10所 、211高校8所 、双一流高校12所 、两院院士81人 ，均仅次于北京上海 ；全球科研城市20强排名，南京位列全球第8、中国第3 ！南京大学和东南大学成了南京高校的双子星，共同引领着南京的科研教育向前发展！南京市内三甲医院数量有29个，在15个新一线城市排名靠前。医疗资源相对较为丰富！市内旅游资源也较为有优势，中山陵，夫子庙，明孝陵，秦淮河，明城墙等等一大批旅游景点，吸引着来自五湖四海的游客！而且旅游景点还可以归类为历史怀古类，大明名胜类，民国建筑类，宗教文化类，秦淮风情类，自然科技类，红色旅游类，自然美景类等等，种类繁多，各有特色，反正总有一款适合你！来吧，就是要你游个痛快，玩个尽兴！

南京gdp总量为14817.95 亿元（2020年），人均17万左右，人均gdp相对较高。2020年，南京三大产业增势良好，其中，第一产业增加值296.80亿元，增长0.9%；第二产业增加值5214.35亿元，增长5.6%；第三产业增加值9306.80亿元，增长4.1%。高技术制造业和装备制造业增加值较快增长，增速分别为28.8%、14.1%。新型电子、绿色智能汽车、高端智能装备、生物医药与节能环保新材料四大主导产业增加值增长9.9%。服务业生产平稳复苏，现代服务业增势良好。全年规模以上服务业企业营业收入比上年增长2.1%。以新技术为引领的现代服务业增势较好，规模以上高技术服务业、科技服务业营业收入分别增长11.8%、16.5%；与数字经济相关的信息传输、软件和信息技术服务业营业收入增长14.1%。总的产业结构发展趋势是以高端制造及服务业为发展方向，产业附加值越来越高，这有助于提升当地人民收入水平，有助于房价平稳运行！

再看看南京土地市场运行情况！2020年南京成功出让216幅地块，南京主城占133幅，溧水57幅，高淳26幅，总价2034.9亿元。据悉，2019年南京卖地总价1654亿元，2020年上涨约18.7%。主城区可供出售土地太少，土地稀缺性明显！江北新区成为卖地之王！去年，在一二线城市中，南京楼市复苏较快，活跃的市场表现给了房企拿地信心，同时加上土拍政策利好，吸引了不少外来房企进驻，已有12家房企通过拿地进驻南京，其中桂林彰泰、杭州滨江、越秀和景茂等地块均触顶最高限价。早期进驻南京的老牌房企也在积极补仓，弘阳、正荣、万科、金地、银城、新城、高科等房企今年均有土地成交，金地和宝龙强势拿地补仓，均竞得6幅地块。土拍市场火爆异常啊，看来众多开发商抢滩南京市场也从侧面验证了南京的后劲！

再看看二手房数据表现如何！以贝壳数据为统计口径，2020年11月16日， 二手房挂牌量为104175套，到2021年3月26日，二手房挂牌量为107737，二手房挂牌数量增加较少，成交相对活跃！南京市二手房的成交主要集中在鼓楼、秦淮、建邺等区。鼓楼、建邺、秦淮区的二手房成交量都位列前三，可见二手房买家更加看重优质学区、成熟的配套等因素，因此比较青睐主城区的住房。与此同时，这三个区也是上半年新房供应量最少的三个区域，可见住房的稀缺性也是这三个区二手房交易火热的重要原因。

总述，南京作为全国性城市，南京对外来人口具备较强的持续吸引力，其中对江苏省内其他城市的人口吸引力又远高于其他省份。南京楼市的区域分化现象较为显著，以优质学区和成熟配套为最主要标签的鼓楼、秦淮、建邺，新房供应量稀少，二手房交易量长期领跑全城且价格坚挺。但去年开始，新房供应大户、位于郊区的江宁、浦口二区的二手房交易量却实现环比翻倍，成为全城二手房交易量最活跃的区域。说明前几年卖地较多的地区已有次新房开始涌入二手房市场，毕竟这几年的涨幅确实较大，有一部分人是选择类落袋为安或者置换到其他区域！在以刚需为主的南京二手房市场，两江板块有可能成为未来全城新房和二手房交易的主力战场。主城区因可开发土地资源十分稀少，优质配套和学区成为购房的主要推动力！长期看好主城区核心地段房产！主城区外围近郊区因大量是新小区，居住环境较好，所以未来会承接主城区外溢效应。远郊区的楼市主要看政策及产业结构推动，若无优势产业入驻，楼市虚火可能随时破灭！总体上来看，南京总人口还有很大的提升空间，城市体量还有扩展需求！房地产市场平稳运行需求强烈，一方面政策导向使然，一方面是需要一段时间来消化以前的上涨幅度，同时也需要给年轻人一个缓冲时间！长期来看，总体向好！