mmq 颐和地产有救了？万科入股孵化五年的番禺大石旧改项目将入库 广州颐和高尔夫
沉默”了两年的广州本土房企颐和地产有了新动态。
近日，广州住建委公布了番禺区2021年第四批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果的批前公示。公告显示，一宗图斑预编号为44011330118地块拟调整入库，改造类型为旧厂房，位置为番禺区大石街迎宾路354号之一、之二，用地规模为1.7万平米。
上述地块权属方为广州启佑房地产开发有限公司（简称：广州启佑），正是广州本土房企颐和地产与万科的合资公司。这也意味着经过万科将近5年的孵化，终于盘活了该项目，未来将进入规划、施工建设阶段。
有意思的是，因为万科介入到颐和地产番禺大石旧改项目中，深圳地铁集团担心风险，选择退出与万科组成的股权投资基金。
城更君初步了解到，目前公开信息及官方公告尚未公示上述地块改造信息和建设导向。不过，早前公布的《广州番禺区城乡更新总体规划（2015-2035）》中，旧厂房改造是番禺区重点工作内容之一，涉及到40个全面改造的旧厂房项目，整体规模达到193公顷。
作为上世纪九十年代成立的广州本土房企，颐和地产曾开发出广州第一个拥有业主私家山顶公园的小区，但是由于激进的扩张和错误的经营策略，其于2016年开始陷入债务危机，至今仍未能从中脱身，也从此“匿身”。
随着上述地块调整入库，颐和地产无疑将再次进入公众视野，这个项目未来能否将其从水深火热中拯救出来，同时颐和地产又以什么姿态出现，或许有一些期待的地方。
01
万科介入路径
透过广州启佑的变化，能够清楚看到万科在收并购项目中的历程，从管理层面进入董事局、等待颐和地产解决债务问题，再到财务团队的入住，最后到城市更新团队正式入局。可以说，整个过程充满着“万科特色”。
以工商资料信息来看，颐和地产于2013年5月为上述地块成立项目公司，即广州启佑。该公司注册资本为1000万元，现时法人为周振坤，注册地址为广州市番禺区大石街涌口村“南围”车间(二)，经营范围为房地产开发经营。
成立上述项目公司时，颐和地产正在进行全国化、海外布局，项目已不限于大本营广州，包括涉及到佛山、台山、西安、包头、鞍山、银川等城市，以及澳大利亚、美国、韩国和毛里求斯等海外市场。
随着资金链断裂，颐和地产开始纷纷出售旗下项目，其中番禺大石旧改项目公司部分股权转让予万科。工商信息显示，于2017年1月22日，广州万科正式进驻项目公司，通过控股公司深圳万海启佑持有广州启佑55%股权，由刘伟东、李建章、喻敏锋组成为团队也接手项目公司
实际上，深圳万海启佑成立于2016年10月份，对外投资仅有广州启佑，说明该公司的成立正是万科为了盘活颐和地产番禺大石旧改项目。同时，为了加速进程，于2017年1月份，万科还引入股权管理投资基金——深圳前海基础投资基金。
当时，投资基金股东中，股东前三分别为万科、华夏久盈资管和天安保险，以及第五大股东深圳地铁集团。因为介入到番禺大石旧改项目，成为深圳地铁集团担心风险之一，后者选择从深圳前海基础投资基金中全身而退，以代价2831.64万元转让8.33%股权。
深圳地铁集团给的理由是，结合广州旧改政策环境以及颐和地产较差财务状态，现阶段对项目应以保守的投资模式进行管理，应该着重考虑退出该项目的投资，保证资金安全。
按照深圳地铁集团披露的公告显示，于2016年10月27日，万科以2.5亿元的代价获得颐和地产番禺大石旧改项目60%股权。资料显示，上述项目地块已纳入广州市三旧改造范围，总用地面积17039平方米，总建筑面积9739.96平方米。
不过，万科没有选择退出。一直到去年6月份，这个项目才有成色，广州万科城市更新团队和财务人员开始进驻项目公司，比如李晓川、吴忠友和许克斌接手项目公司。其中，许曾为西安万科的财务总监，半年时间后他退出项目公司，转由周振坤接手。
更为重要的标志是，于今年3月29日，深圳前海基础投资基退出了深圳万海启佑股东行列，接盘方最终控制人为深圳合永诚。这说明项目已经临近前期整备阶段的尾声，将很快进入施工建设阶段。
资料显示，深圳合永城旗下设立多家子公司，且不少公司也有万科的身影，主要经营范围为投资兴办实业、计算机软件系统集成、信息技术开发，以及电子产品、通讯产品、五金建材、钢材、金银首饰的销售等。
侧面说明番禺大石项目未来规划大概率为“工改工”项目。
02
成败豪宅
回到颐和地产身上，作为一家比恒大、富力等房企成立更早的开发商，颐和地产成立于1992年，也曾有一段辉煌的过往。仅成立7年时间，颐和地产在广州独立开发出第一个地产项目“颐和山庄”。
因为项目位于白云山，能够在广州地标建设小区足以证明开发商的“家底”，上述项目一经入市，颐和地产也瞬间声名鹊起。更为重要的是，这个项目的成功也让颐和地产为自身设立重要标签：“专注豪宅市场”、“豪宅专家”。
某种程度上，这个标签也让颐和地产陷入了困境，另一个重要原因是多元化的布局策略。面临资金占用上的“两座大山”，资金断裂早已是一个“隐雷”。原本住宅市场是一种低频高值的消费市场，而豪宅市场的流通性则更加有限，资金回流周期更长。
完成第一个项目后，颐和地产就开始进行“立足广州、辐射全国”的战略转型，在全国拥有30余个项目，其中包括打造“颐和高尔夫庄园”、“颐和山水”、“颐和城府”等项目。多元化业务上，涉及到酒店、装修、养老地产、教育、住房租赁等。
这些多元化业务基本是重资金、长回报的投资类型。现实情况也证明，基本上早期开展多元化业务的开发商都有着负债高台、流动性紧张的经历。本身只做豪宅的颐和地产，又偏爱“大盘操作”模式，庞大的资金来源已是第一道难题。
颐和地产持有项目中，千亩规模不在少数，比如占地面积达到1500亩的花都颐和山庄、台山颐和温泉城，以及占地1000亩的佛山颐和盛世。上述仅单个大盘就需要投入大量的资金，多个项目同时操作需要的资金池规模更是难以衡量。
现实情况中，颐和地产花都、台山的项目都受到“冷遇”，同时也出现了未取得预售证、停工、违规违建等一系列问题。这些因素的叠加导致颐和地产整个基本面的“崩盘”。
深圳地铁集团的转让中就透露了这个重要信息。其给出的数据支撑是，2017年底，颐和地产总资产同比增长13%、总负债增16%、所有者权益降3%，公司已亏损资本金2%，资产负债率85%，其中流动负债占比76%，预付款项占流动资产比例9%。
上述数据说明颐和地产正在面临流动性紧张、亏损进一步扩大的现状。可以看到，后续几年，颐和地产出现了债务违约、卖子回血等问题。其中于2019年11月，广东证监局对颐和地产董事长何建梁出具了警示，包括债务现状、如期偿债等。
房地产行业野蛮时代下，专注豪宅实际上并没有对错之分，而盲目地进行全国化扩张才是错误的决定。因为豪宅本身具有一种兼顾居住和投资双重属性的产品，并且难以实现标准化。这是其他专注豪宅开发商实践后深谙的道理。
不过，好的一面是万科一向追求稳健与利润，番禺大石旧改项目准备调整入库无疑说明经过不断地卖子求生之后，释放了颐和地产债务危机临近尾声的信号。
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文章来源:乐居买房
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